درس خارج فقه آیت الله سبحانی

موضوع: حکم اجاره به شرط تملیک

مسئله اجاره به شرط بیع، اولین بار در انگلستان پیدا شد، طرف (زید مثلاً) خانه‌هایی را می‌سازد و سپس آنها را به دیگران بشرط تملیک و بیع اجاره می‌دهد، قیمت را روی شهور و ماهها پخش می‌کند، مثلاً قیمت هر واحد صد میلیون تومان است، هر ماهی پانصد هزار تومان از او می‌گیرد.

علت این کار این است که اگر از اول بنام خریدار بکنم و در معامله عنوان اجاره را به کار نبرم، چنانچه طرف (خریدار) در وسط نتواند اقساط خودش را بدهد، چه کنم؟ باید به دادگاه مراجعه نموده و از طرف شکایت کنم و این خودش وقت گیر است و مسئله طول می‌کشد، پس چه بهتر که از اول به عنوان اجاره تحویل طرف (خریدار) بدهم، اگر همه اقساط را داد که چه بهتر، چون با این کارش خانه را مالک شده است، اما اگر همه اقساط را نداد و در وسط عاجز شد، خانه در ملک من (موجر) باقی می‌ماند و حق گرفتن مبلغی را (که هر ماه به عنوان اجاره می‌داد) هم ندارد.

هر چند این مسئله اولین بار در انگلستان انجام گرفته است، ولی فعلاً در ایران نیز این مسئله رواج پیدا کرده، بانک‌ها و شهر داری‌ها و سرمایه داران این کار‌ها را انجام می‌دهند، یعنی ساختمان‌ها و آپارتمان‌هایی چندین واحده را می‌سازند و سپس آنها را به دیگران به شرط تملیک اقساطاً‌ اجاره می‌بدهند، هر وقت اقساط تمام شد، مستاجر آن را مالک می‌شود.

این مسئله سه صورت دارد که دو صورت آن را دیگران (حقوقدانان) می‌گویند، ‌یکی را من اضافه کرده‌ام،‌ آن را که حقوقدانان می‌گویند این است.

ثمّ إنّ القائلین بالجواز ذکروا للمسألة صوراً مختلفة نذکر منها صورتین ونقدمّ ما هو الرائج بین المتعاقدین:

الصورة الأولی: الایجار الساتر بالبیع

«الإیجار ساتر للبیع» در واقع بیع است، اما روکشش اجاره است، حقیقتاً می‌فروشد، اما به ظاهر اجاره است. چرا؟ چون می‌ترسد از اینکه خریدار در اثنا نتواند اقساط را بدهد و کار من به دادگاه کشیده شود، چه بهتر که ظاهرش اجاره باشد، اما در باطن بیع؟

البته این نظریه به سهم خودش یک فکر است، اما باید دید که آیا این کار از نظر فقه ما درست است یا نه، چون ما تابع فکر آنها نیستیم، ولذا باید بینیم که این کار صحیح است یا صحیح نیست؟ باید مطالبی را بیان کنم:

الف؛ اینکه این آدم می‌گوید ظاهرش اجاره، و در باطن بیع است، در واقع «ما أُنشأ لم یُقصد، و ما قُصد لم یُنشأ»، این اولین اشکالش است، اگر بخواهد این اشکال را رفع کند، بعد از آنکه اقساط تمام شد، باید کار کند، و الا «ما أنشأ لم یقصد و ما قصد لم ینشأ»، چه کند؟ یکی از این کار‌ها را انجام بدهد، در درجه اول باید دو مرتبه به او بفروشد، اما باید یک ثمنی کمی باشد که مستاجر ضرر نکند، که در واقع اجاره تمام شده است، دو مرتبه مستقیماً به قیمت کم به او بفروشد، آیا این جایز است یا نه؟ بله، یعنی این کار جایز است، اسم این بیع را بیع محاباتی می‌گویند، که در فارسی و زبان عامیانه آن را بیع ملا نصر الدینی می‌نامند، چون در واقع قیمت خیلی کم است و مبیع خیلی زیاد می‌باشد،‌این اشکال ندارد. چرا؟ چون قبلاً این آدم همه قیمت خانه را به صورت قسطی پرداخته است، ولی چون از نظر شرع، باید دو مرتبه انشاء بشود ولذا دو مرتبه به یک قیمت نازل به ایشان می‌فروشد، این معامله اشکال ندارد، چون ما بیع محاباتی داریم، مثلاً گاهی «پدر» خانه‌ای را که صد میلیون قیمتش است، به چند کیسه برنج یا به چند کیلو نبات به پسرش می‌فروشد،‌ به این می‌گویند:« بیع محاباتی».

البته خیال نشود که« بیع محاباتی»‌ بیع سفهی است، چون لابد یک انگیزه‌هایی در آن وجود دارد که ما نمی‌دانیم، مانند «مانحن فیه» که مستاجر تمام مبلغ را داده، اما چون بیع انشاء می‌خواهد و آن را با یک مبلغ کمی انشاء می‌کند.

اینکه می‌گویم باید دو مرتبه مجدداً بفروشد، چون یک ضابطه‌ای در فقه داریم، بعضی از چیز‌ها داریم که به مجرد شرط درست می‌شود، من اسب را می‌فروشم و در ضمن بیع شرط می‌کنم که زینش هم مال من باشد، خانه را می‌فروشم به شرط اینکه پوستر‌ها هم مال باشد، کلیدش هم من باشد.

پس بعضی از چیز‌ها داریم که با شرط انتقال پذیر است، کی؟ إذا کان تابعاً، کالمفتاح للبیت و السرج للفرس، مانند کلید خانه و زین اسب، یا ماشین را می‌فروشم، به شرط اینکه ابزاری که در صندوق عقب است مال من باشد، این گونه شرط کردن‌ها اشکال ندارد، بعضی از چیز‌ها داریم که ملکیت آنها با شرط درست می‌شود.

اما بعضی از چیز‌ها داریم که انشاء مستقل می‌خواهد، مانند طلاق، زید با عمرو معامله می‌کند به شرط اینکه زنش مطلقه باشد،‌این شدنی نیست، چون طلاق برای خودش انشای مستقل و صیغه مستقل می‌خواهد، بیع نیز از این قبیل است، مثلاً من از زید چند نان سنگک می‌خرم به شرط اینکه فلان خانه هم مال من باشد، خانه مال این آدم نمی‌شود، چون بیع انشاء مستقل می‌خواهد، اینکه من می‌گویم مجرد اینکه این آدم اجاره داده و اجاره تمام شد حتی اگر هم بگوید بشرط البیع، درست نمی‌شود. چرا؟ چون بیع انشای مستقل می‌خواهد، ولذا برای اینکه معامله صحیح بشود و اشکال شرعی نداشته باشد، چند راه حل پیشنهاد می‌شود:

1: راه حل اول این است که بعد از تمام شدن مدت شرعاً دو مرتبه این خانه را به او به یک قیمت کمتر بفروشد تا بیع محاباتی حاصل ‌شود و مشکل هم ندارد.

2: راه حل دوم این است که هبه باشد، یعنی بعد از آنکه کار تمام شد، خانه را به عنوان هبه غیر معوض به طرف هبه کند، اما برای اینکه هبه محکم کاری بشود، باید در یک عقد لازم خارج، شرط کند که من فلان معامله را می‌کنم به شرط اینکه این خانه را به من هبه کنی، در آنجا محکم کاری کند، بعد از آنکه اقساط تمام شد،‌ خانه را به او هبه کند، هبة لازمة، ولو هبه غیر معوضه است، حتی تصرف هم نکرده باشد، می‌شود لازم. چرا؟ چون در ضمن عقد خارج لازم انجام گرفته است.

3: راه سوم – البته کسانی که این راه رفته‌اند و می‌گویند ظاهرش اجاره است و باطنش بیع، روی این مبنا پیش می‌رویم - می‌گوییم با گفتن «بشرط البیع» بیع درست نمی‌شود، بلکه باید بیع را انشاء کند، یا به عنوان بیع محاباتی، یا در ضمن عقد خارج لازم، هبه این بیت و خانه را شرط کند، بعد از آنکه اقساط تمام شد، بگوید:« وهبتک هذا الدار»، آن وقت این هبه لازم می‌شود.

4: راه حل چهارم این است که بگوییم معاطاتی است،‌همین که اقساط تمام شد و خانه را در اختیار نهاد، این ایجاب است، همین که خانه را در اختیارش گذاشت، این خودش ایجاب است، آخرین قسطی را که می‌دهد، آن قبول است، بنابراین، که در معاطات فصل بین ایجاب و قبول اشکال ندارد.

چهار راه حل برای تصحیح این مطلب درست کردیم،‌یعنی کسانی که می‌گویند باطنش بیع است و ظاهرش اجاره، گفتیم اگر بیع بشود، بیع از چیز هایی نیست که با شرط درست بشود ، بلکه انشای مستقل می‌خواهد، چون عرض کردم که امور بر دوم قسم است:

الف؛ قسمی با شرط درست می‌شود.

ب؛ قسم دیگر با شرط درست نمی‌شود، بلکه انشای مستقل می‌خواهد.

ولذا امام (ع) به طرف می‌فرماید اگر می‌خواهی زنت را طلاق می‌دهی، باید بگویی:« أَنتِ طالق» با شرط و امثالش درست نمی‌شود، در «مانحن فیه» نیز یا باید انشای بیع کند به قیمت نازله، که به آن بیع محاباتی می‌گویند یا هبه کند، به شرط اینکه هبه را در یک عقد خارج لازم شرط کند تا هبه بشود لازم. یا اینکه معاطاتی باشد، همین که خانه را به طرف (مستاجر) داد، این خودش ایجاب است، پرداخت آخرین قسط هم قبول خواهد بود.

الصورة الثانیة: الإیجار الجدّی المقترن بالبیع

صورت دوم این است که جداً اجاره بدهد، منتها وعده بیع هم بدهد، این هم صورت دوم، اینها وارد در فقه ما نیستند، اولاً وعده غلط است، باید بگویند:« بشرط البیع» چون وعده لازم الوفاء نیست، این اولین اشکالش است که باید کلمه وعده را به کار نبرند، بلکه از کلمه بیع استفاده کنند.

ثانیاً؛ این آدم که جدّاً اجاره می‌کند، قیمت اجاره که این قدر زیاد نیست، اجاره یک دهم قیمت است حد اکثر، این آدم همه قیمت را در مدت اجاره می‌گیرد، این چطور است، آیا این معامله، معامله سفهی است، چون قیمت اجاره بالاست، در واقع قیمت خانه را روی این چند ماه می‌کشد، اسمش واقعاً اجاره است، ولی وعده می‌دهد که من برای تو می‌فروشم، آیا این اجاره سفهی است یا نه؟ نه، یعنی سفهی نیست. چرا؟ چون بعداً شرط بیع کرده است، شرط بیع، مصحِّح این معنی است و در واقع کار را آسان می‌کند، مستاجر می‌گوید اشکال ندارد من گرانتر اجاره می‌کنم چون در آخر کار می‌خواهد به من بفروشد، چون داعی قوی دارد، آن مجوز اجاره عالی و بالا است.

حال اگر اجاره تمام شد، باید چه کند - چون شرط کافی نیست، وعده هم کافی نیست -؟ باید دو مرتبه بفروشد، منتها با یک قیمت بسیار نازل و پایین.

این دو راهی است که آقایان گفته‌اند و ما هم گفتیم.

الصورة الثالثة: الإیجار الجدی بشرط التملیک.

در صورت سوم،‌بجای کلمه بیع، لفظ «تملیک» را بگذاریم، چون اگر کلمه بیع را به کار ببریم گرفتار می‌شویم،« لأنّ البیع یحتاج إلی إنشاء و قبول»، اما اگر تملیک باشد، این حکم هبه را دارد، اگر چنین بگوید: و الله، بالله، من به تو اجاره می‌دهم اینجا را به مبلغ خودِ خانه، که در واقع اقساط که تمام می‌شود، مبلغ خانه را گرفته است، اما به شرط تملیک، اگر این باشد، دیگر مشکل انشاء هم نیست، همین مقدار که بگوید:« ملّکتک» کافی است، هرچند او قبلت هم نگوید، چون مثل بیع نیست، زیرا بیع انشای جدید می‌خواهد، ایجاب و قبول می‌خواهد، ولی در این فرض و صورت، اگر فقط کلمه «ملّکتُ» را بگوید، کافی است،‌یعنی دیگر نیاز به گفتن کلمه «قبلت» نیست.

پس ما تا اینجا توانستیم که سه صورت این مسئله را تصویر کنیم،‌ اما به شرط اینکه در مقام عمل، آنها را به کار بگیرند، یعنی اگر شهرداری‌ها و بانک‌ها، این کار ها رانجام می‌دهند، باید از این طریق و راه پیش بیایند.

ب؛ یک مطلب دیگر باقی مانده، اگر بخاطر داشته باشید، ما در بیع عینه گفتیم که طرف (زید مثلاً) برای طرف دیگر (عمرو) جنس می‌خرید، حضرت فرمود بخر، منتها باید این طرف (عمرو) در قبول و عدم قبول آزاد باشد، شرط معامله دوم در معامله اول ممنوع است، این را در بیع عینه گفتیم، امام (ع) فرمود شما بخر، اما باید شرط نکنی که حتماً از تو بخرد، شرط اینکه معامله دوم در معامله اول شرط بشود، ممنوع است، اتفاقاً «ما نحن فیه» از همین قبیل است، چرا؟ هنگامی که ایجار می‌کند یا شرط می‌کند بیع را، یا شرط می‌کند تملیک را، معامله دوم را در معامله اول شرط می‌کند و این یکنوع باز کردن راه رباست، چطور؟ چون این خانه برای صاحب پول، به مبلغ صد میلیون تمام شده، اگر نقداً بفروشد صد میلیون است،‌ اما اگر اقساطاً بفروشد یکصد و پنجاه میلیون است، در واقع آن پنجاه میلیون، دیرکرد این پول است، نسیه این پول است، کأنّه این خانه را که به طرف می‌فروشد، قیمتش صد میلیون، اما به طرف که اقساطاً می‌فروشد، به صد و پنجاه میلیون تومان می‌فروشد، آن پنجاه میلیون زیادی، رباست، پولی که در ذمه اوست، ربای آن را حساب می‌کند و آن را جزو اقساط قرار می‌دهد، کأنّه یکنوع وسیله‌ای است برای ربا خواری، این نوع معامله‌هایی که انجام می‌دهند، در واقع خفاء یکنوع ربا خواری است، اگر شما از آن افرادی باشید که حِیَلِ شرعیه را در ربا جایز می‌دانید، مشکلی نیست، اما کسانی که مثل ما حِیَلِ شرعیه را جایز نمی‌دانند، این مشکل است.

پس مسئله صورت پیدا کرد:

1: البیع الجدیّ، که ساترش اجاره است.

2: جدّاً اجاره است و بعداً بیع انجام می‌گیرد.

3: اجاره است، اما به شرط تملیک.